פסק-דין בתיק ע"א 18020-01-12

1.         לפניי ערעור על פסק-דינו של בית-משפט השלום בירושלים (כב' השופטת מרים ליפשיץ-פריבס) מיום 16.12.2011. בפסק-דין זה חויב המערער בתשלום פיצוי למשיב בגין איחור בפינוי דירת מגורים ששכר המערער מן המשיב, בשל טענת המשיב שהתקבלה ולפיה איחר המערער בפינוי הדירה, תוך הפרת הסכם השכירות שבין הצדדים. סכום הפיצוי שנפסק על-ידי בית-משפט השלום היה בגין איחור של 90 ימים ולפי מכפלה של 30 דולר ליום, כלומר 2,700 דולר בשקלים שנפסקו לפי השער היציג של הדולר במועד פינוי המושכר. מסכום זה קבע בית-משפט השלום שיקוזז לטובת המערער סך של 2,000 ש"ח. כמו כן, חויב המערער גם בהוצאות המשפט ובשכ"ט עו"ד בסך 4,000 ש"ח לטובת המשיב.

2.         התביעה שהוגשה לבית-משפט קמא הייתה כאמור בגין הפרת הסכם השכירות, הן בשל אי תשלום דמי שכירות והן בשל אי פינוי של המושכר במועד. בית-משפט השלום קבע תחילה, בכל הקשור להסכם השכירות עצמו, שאמנם תוקפו של ההסכם המקורי הסתיים עוד בחודש יולי 2006 ולא הוארך בהסכם כתוב. עם זאת, ועל יסוד עדויות שנשמעו לפני בית-משפט השלום, נקבע על-ידו שתקופת השכירות הוארכה וההסכם ותנאיו המשיכו לחול עליה, הכל לפי התנהגותם של הצדדים ולמרות שלא נחתם כתב הארכה להסכם (סעיף 11 לפסק הדין). בהמשך לכך, עבר בית-משפט קמא לבחון את שאלת המועד בו היה אמור המערער לפנות את הדירה. בעניין זה קבע לבסוף בית המשפט, שהמועד בו אמורה הייתה הדירה להתפנות היה יום 15.8.2008. הדירה פונתה לבסוף על-ידי המערער - ועל כך לא היה חולק - רק ביום 7.4.2009. אולם, היות והתביעה הוגשה ביום 21.12.2008 פסק בית-משפט השלום פיצוי למשיב רק עד יום הגשת התביעה. נקבע, שמדובר באיחור של 90 יום והפיצוי שנפסק בשל כך היה כפי המתואר לעיל, כלומר 30 דולר עבור כל יום איחור. בעניין אחרון זה, של שיעור הפיצוי לכל יום איחור, נסמך בית-משפט קמא על סעיף 13 להסכם השכירות, שקבע פיצוי מוסכם בשיעור זה לכל יום איחור. בהתייחס לעניין זה של שיעור הפיצוי, קבע בית-משפט קמא, שאין מקום להתערב בשיעור הפיצוי המוסכם. זאת, לא רק בשל ההלכה לפיה התערבות של בית המשפט בהסכמה בעניין זה - תהא רק כאשר אין יחס סביר בין גובה הפיצוי לבין הנזק הנחזה; אלא גם בשל הנסיבות הקונקרטיות של העניין שעיקרן האיחור המשמעותי בפינוי המושכר וכן התיישבות שיעור פיצוי מוסכם זה עם גובה דמי השכירות החודשיים.

3.         בית-משפט קמא דן גם במחלוקות שונות ונוספות שהיו בין הצדדים. נקבע, שבכל הקשור לתשלומי ועד הבית - הייתה הפרה עיקרית ויסודית של הסכם השכירות על-ידי המערער. הפרה נוספת נמצאה על-ידי בית-משפט קמא בעיכוב שלא כדין של תשלום דמי השכירות עצמם. למערער היו גם בבית-משפט השלום טענות קיזוז בהקשרים שונים הקשורים לשכירות ולמימושה. כך בגין טענה של סירחון בדירה; היעדר מים חמים; ועוד. בעניין אחרון זה ולאחר דיון מפורט, קבע בית-משפט קמא שיש לקזז מחיובי הנתבע (המערער) סך של 2,000 ש"ח, וזאת "בגין אי נוחות שנגרמה לו, אותה יש וניתן להעריך על דרך האומדנא" (פיסקה 24 לפסק הדין).

4.         מכאן הערעור שלפניי. יצוין, כי מכוח החלטתי שמיום 19.2.2012, התברר תיק זה על דרך של הגשת סיכומים בכתב, כאשר לפי החלטתי הנזכרת - פסק הדין ניתן בלא צורך בהשלמת טיעון בעל-פה. בפי המערער בטיעונו שלפניי - טענות רבות. הטענה העיקרית של המערער נגעה לשיעור הפיצוי המוסכם שנפסק נגדו. המערער הצביע על כך, שדמי השכירות שנקבעו בהסכם השכירות עבור כל חודש של שכירות הם בסך של 650 דולר ארה"ב, כאשר שכר דירה זה שולם על-ידו בסופו של דבר בגין כל תקופת הימצאותו בדירה. במצב דברים זה נטען לפניי, שאין מקום לקרוא את סעיף הפיצוי המוסכם שבהסכם כמאפשר פסיקה של 30 דולר נוספים לכל יום איחור. יש להפחית אפוא את הפיצוי המוסכם כך שינוכו ממנו תשלומי שכר הדירה ששולמו בפועל (כלומר, הפיצוי יהיה ההפרש בין 900 דולר לחודש, שהם מכפלת 30 ימי אחור בפיצוי ליום איחור, לבין 650 דולר לחודש שהם שכר הדירה המוסכם). עוד נטען על-ידי המערער, ששגה בית-משפט השלום בכל הקשור למועד הפינוי של הדירה. בעניין זה נטען על-ידי המערער, שכלל לא היה הסכם תקף בין הצדדים, שכן ההסכם המקורי לא הוארך. המערער טען, שמכוח סעיף 19(ב)1 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, דרישת פינוי המושכר יכולה הייתה להיות לפינוי ביום 7.9.2008 לכל המוקדם ולכן יש להפחית מן הפיצוי שנקבע 23 ימים של איחור (מאמצע חודש אוגוסט ועד ל-7 לספטמבר). עוד טען המערער טענות נגד הממצאים העובדתיים שנקבעו על-ידי בית-משפט קמא. בהקשר זה נטען, ששגה בית המשפט משאיפשר לקבל כעדות בהליך מטעם המשיב את עדות עורך דינו של המשיב, חלף התייצבות המשיב עצמו לעדות. כן נטען, נגד הממצאים שקבע בית-משפט השלום בעניין מיסי ועד הבית; האיחור בתשלום דמי השכירות; דחיית טענת הקיזוז בגין הסירחון בדירה כמו גם ההכרה בזכות הקיזוז של המערער בסך של 2,000 ש"ח בלבד, בגין דוד המים החמים. המערער טען עוד שבית משפט קמא לא התייחס בפסק הדין לטענתו לפיצוי בגין היעדר חימום מרכזי בדירה. לבסוף טען המערער נגד מנגנון השיערוך של הפיצוי המוסכם. לפי טענתו, שגה בית-משפט השלום משקבע שתשלום זה ייעשה לפי שער הדולר במועד הפינוי בפועל. טענת המערער היא, שהיה על בית-משפט השלום לשערך תשלום זה לפי המועד בו החל האיחור בפינוי.

5.         לאחר שעיינתי במכלול החומר שלפניי מסקנתי היא, כי דין הערעור להידחות. כידוע, אין דרכו של בית-משפט שלערעור להתערב בממצאי עובדה שנקבעו על-ידי הערכאה הדיונית על יסוד ראיות שנשמעו לפניה. נסיבות המקרה שלפניי אינן מצדיקות סטייה מכלל זה, ומשכך לא מצאתי מקום להתערב בממצאים העובדתיים שנקבעו על-ידי בית-משפט קמא. משמעות קביעה זו היא, בין היתר, שיש להותיר על כנה את מסקנת בית-משפט השלום, לפיה הסכם השכירות שבין הצדדים (שנחתם ביום 2.7.2005 וצורף למוצגי המערער) - הוארך בהתנהגות הצדדים עד לסיומו בהודעת המשיב. משמעות קביעה זו היא גם שאין מקום לשנות מן הממצאים המפורטים שקבע בית-משפט השלום בכל המחלוקות הספציפיות שהיו בין הצדדים והמתוארות לעיל בעניין ההפרות של הסכם השכירות על-ידי המערער; סוגיית הסירחון בדירה; וסוגיית דוד המים החמים. גם בעניין שיעור הקיזוז שהתיר בית-משפט השלום למערער - ושנקבע כאמור וכמוסבר בפסק-דינו של בית-משפט השלום בהרחבה על דרך האומדנא - לא מצאתי שקיימת עילת ערעור במסקנותיו של בית-משפט השלום.

6.         בהמשך לאמור לעיל, נותרות לבירור בערעור זה ארבע סוגיות בלבד: הראשונה, מהו מועד הפינוי על-פי דין של המושכר. השנייה, האם היה מקום בנסיבות המקרה לפסוק למשיב סך של 30 דולר עבור כל יום איחור. השלישית, לפי איזה שער דולר יש לחשב סכום פיצוי זה - ככל שיש לפסוק אותו. הרביעית, טענתו של המערער לעניין היעדר חימום מרכזי בדירה; טענה שלדברי המערער לא מצאה ביטוי בפסק דינו של בית משפט קמא.

7.         אשר לשאלה הראשונה, שעניינה מועד הפינוי של הדירה, אכן קיים קושי מסוים בקביעתו של בית-משפט השלום לפיה מועד הפינוי היה 15.8.2008. אציין תחילה, שלא מצאתי מקום לקבל את טענות המערער לעניין גזירת מועד הפינוי, בנסיבות המקרה, מהוראותיו של סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה. כבר נקבע, שהוראותיו של סעיף זה הן הוראות דיספוזיטיביות (ראו למשל, רע"א 1784/98 עמידר החברה הלאומית לשיקום בישראל בע"מ נ' אליעזר מנדה ז"ל, פ"ד נג(4) 315 (1999)). כאמור לעיל, עומדת על תילה מסקנת בית-משפט השלום לפיה הסכם השכירות שבין הצדדים הוארך בהתנהגותם, וזאת עד לסיום בהודעת המשיב. הסכם זה קבע במפורש בסעיף 16, ש"חוק השכירות והשאילה תשל"א-1971 לא יחול על השכירות על-פי הסכם זה".

8.         גם אין צורך לעשות שימוש ב"נוסחת הזמן הסביר" או בסעיף זה לחוק השכירות והשאילה כמנגנון לקביעת מועד הפינוי. הטעם לכך הוא, שעיון במסמכים השונים שצורפו על-ידי הצדדים לתצהירים ושעל יסודם נטען בבית-משפט השלום, הראה שלמעשה התגבשה הסכמה בין המערער לבין המשיב על פינוי הדירה עד סוף חודש אוגוסט 2008. אפרט:

9.         המכתב הראשון במסכת ההתכתבויות בין הצדדים היה מכתבו של ב"כ המשיב מיום 16.7.2008. במכתב זה, הודע למערער שההסכם בין הצדדים אמור להסתיים בסוף יולי 2008 והוא לא יוארך שוב. המערער התבקש לפנות את הדירה בסוף אותו חודש (יולי 2008). מכתב התגובה של המערער מיום 24.7.2008 הציע את סוף חודש אוגוסט כמועד מוסכם לסיום השכירות. מכתב תגובה של ב"כ המשיב מיום 27.7.2008 מאשר הסכמה לפינוי הדירה באמצע חודש אוגוסט 2008. מכתב תגובה נוסף של המערער מיום 29.7.2008 שב ומקבע את עמדת המערער, לפיה הסכמתו היא לסיום השכירות בסוף חודש אוגוסט (בצירוף דרישה לקבלת תשובה בנוגע למועד מוצע זה עד סוף החודש (יולי 2008)). המערער שלח מכתב נוסף - הפעם ישירות למשיב - ביום 31.8.2008 ובו טענות שונות, כאשר התבקשה הסכמת המשיב להישארות בדירה עד ליום 20.9.2008. הסכמה להישארות עד למועד זה - לא ניתנה. בית-משפט השלום קבע, שמועד הפינוי עליו הוסכם בעקבות מסכת התכתבויות זו - היה אמצע חודש אוגוסט (15.8.2008), וזאת מכוח הסכמה של המשיב (סעיף 16 לפסק הדין). קביעה זו מעוררת קושי שכן עולה מן הראיות על פניו שהתגבשה הסכמה של המשיב לפינוי בסוף חודש אוגוסט.

10.       אכן, הראיה להסכמ המשיב היא מכתב מיום 4.9.2008 ששלח ב"כ המשיב למערער בו נרשם: "במכתבך מיום 29.7.08 (נספח יא' לתצהיר המערער) ביקשת ארכה נוספת להישאר בדירה עד לסוף חודש אוגוסט וקיבלת אותו ממני. כעת, ביום האחרון של האורכה, לשלוח מכתב ישירות למרשי בחו"ל ולבקש עוד 3 שבועות. מדוע לא פנית אלי ישירות? הרי התכתבת איתי ישירות קודם לכן?" (ההדגשה שלי, י.מ.). מכתב זה לא מצא ביטוי בפסק-דינו של בית-משפט השלום. עולה ממנו, שהמשיב אכן הסכים לפינוי במועד מאוחר למחצית חודש אוגוסט 2008 - כלומר לפינוי בסוף חודש אוגוסט 2008. מן הראיות עולה שגם המערער הסכים למועד זה. הדבר עולה הן ממכתבו הנ"ל מיום 29.7.2008, והן נוכח היעדר הכחשה להסכמה זו של המשיב במכתב מיום 7.9.2008 שכתב המערער לבא כוח המשיב. עיגון נוסף להסכמה זו ניתן למצוא גם במכתבו הנ"ל של המערער למשיב (ישירות) מיום 31.8.2008 בו נתבקשה ביום האחרון של חודש אוגוסט אורכה עד 20.9.2008.

11.       אשר-על-כן, מסקנתי בעניין זה היא שמועד הפינוי המוסכם של הדירה היה 31.8.2008. אולם, אין במסקנה זו בדבר מועד הפינוי להביא להתערבות בקביעתו של בית משפט השלום לפיה נפסק למשיב פיצוי בגין 90 ימי איחור. הדבר נעוץ לא רק בעיקרון אי ההתערבות בממצאים שבעובדה אלא גם בכך, שאף אם מונים את ימי האיחור מתחילת חודש ספטמבר ועד מועד הגשת התביעה ביום 21.12.2008 - המועד שעד אליו קבע בית משפט השלום שיש לפסוק פיצוי בגין איחור - ממילא מדובר בלמעלה מ-90 ימי איחור (הדבר נובע - כך נראה - מטעות במניין הימים). אין אפוא מקום לקבל את טענות המערער בעניין זה.

12.       כעת ניתן לעבור לשאלה השנייה, שעניינה שיעור הפיצוי. בעניין זה, לא מצאתי מקום לשנות ממסקנתו של בית-משפט קמא, לפיה אכן יש מקום לפסוק את הפיצוי שהוסכם עליו בתניית הפיצוי המוסכם שבסעיף 13 להסכם השכירות, כלומר 30 דולר עבור כל יום של פיגור בפינוי המושכר. מדובר בפיצוי סביר שאין מקום להתערב בו או להפחיתו על-פי סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970. לא מצאתי מקום לקבל את טענות המערער, לפיהן יש להפחית מפיצוי זה את שיעור דמי השכירות ששולמו בפועל.  לשונו של סעיף 13 להסכם - ברורה. עולה ממנה שהפיצוי המוסכם הוא מבלי לגרוע מזכות המשכירים לנקוט בכל הליך משפטי אחר או תביעה של מלוא נזקיהם והוצאותיהם אשר עולים על הסכום. לשונו של הסעיף גם קובעת את הפיצוי כפיצוי על כל מקרה של פיגור בפינוי המושכר וכפיצוי על "הוצאותיהם ונזקיהם של המשכירים עקב אי פינוי המושכר במועד". הפרשנות לה טוען המערער ולפיה יש לנכות מסכום זה את סכום דמי השכירות המוסכמים, אינה עולה בקנה אחד עם תכליתו ועם לשונו של הסעיף, והמערער גם לא הביא ראיה כלשהי לכך שהפרשנות הנטענת על-ידו - משקפת את אומד דעת הצדדים.

13.       השאלה השלישית אותה העמדנו לעיל, היא השאלה בעניין מועד השערוך וההצמדה לדולר של התשלום. בית-משפט השלום קבע, ששיעור הפיצוי המוסכם יחושב לפי שערו היציג של הדולר במועד פינוי המושכר. לא מצאתי מקום לקבל את טענת המערער, לפיה יש להקדים מועד זה למועד ממנו החל האיחור בפינוי הדירה. מעבר לכך שהמערער לא הביא ראיה כלשהי לתמיכה בפרשנות לה הוא טוען, הסכם השכירות עצמו סותר פרשנות נטענת זו - שכן לפי ההסכם עצמו (סעיף 9(א)) מנגנון השיערוך נקבע למועד התשלום. דינה של טענה זו שבפי המערער להידחות גם כן.

14.       העניין האחרון הדורש התייחסות היא טענתו של המערער בדבר היעדר חימום מרכזי בדירה. לטענת המערער, בהיעדר חימום מרכזי על המשיב לפצותו בגין 50% מדמי ועד הבית ששולמו על-ידו. דין הטענה להידחות. בית-משפט השלום קבע ש"הנתבע לא הגיש ראיה כלשהי כתמיכה בטענתו בדבר גובה הסכום אותו יש לקזז בגין מערכת חימום הבית במושכר" (פסקה 24 לפסק הדין). מעבר לכך, המערער לא הצביע על מקור לאחריותו של המשיב בעניין זה. למעשה, מן הראיות עולה, שלטענת המערער עצמו ההסקה הופסקה לפי החלטה של ועד הבית (נספח ט"ו לתצהירו). עוד עולה מן הראיות, שהאחריות לנשיאה בתשלומים לוועד הבית מוטלת על המערער (סעיף 10 להסכם). לא ברורה אחריותו הנטענת של המשיב לעניין זה, ועל כן, כאמור, אין מקום לקבל את הערעור גם בנקודה זו. 

15.       התוצאה היא אפוא, שהערעור על כל חלקיו - נדחה. המערער יישא בהוצאות המשיב ושכר טרחת עו"ד בסך של 5,000 ש"ח. העירבון שהופקד על-ידי המערער, יועבר למשיב עד לגובה ההוצאות שנפסקו. היתרה תושב למערער.

המזכירות תשלח פסק-דין זה לצדדים.

ניתן היום, ט"ו בתמוז תשע"ב, 5 ביולי 2012, בהעדר הצדדים. התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: